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2019年房企的日子會更艱苦? 業內基于宏觀經濟分析

2019/1/2 8:55:53  閱讀:25016次 字體:

一直以來,網絡上流傳著逢8的年份必有災難發生,雖是謠言,但是對于2018年的樓市來說,還真挺準!

2018年底,冰冷的樓市正悄然松綁,菏澤放松限售、衡陽取消限價后又撤銷、珠海購房社保年限縮短、廣州放開公寓個人限購、合肥限購松綁……房企們仿佛看見了曙光,并寄希望于2019,但是下面這盆冷水不得不潑,2019年房企的日子會更艱苦。

01、在第一財經對劉世錦的專訪中,劉世錦對未來的樓市做出了以下判斷:

從樓市來看,房地產作為一個大的行業,歷史需求峰值在若干年以前已經出現,高速增長期已經過去了。下一步房地產投資基本上是低速增長,如果出現零增長甚至負增長,也是正常的。如果有些地方存在房價泡沫,就像我們降杠桿一樣,首先要把它穩住,然后逐步平穩地降下來,這無疑是一件很具挑戰性的事情。

劉世錦不僅是全國政協經濟委員會副主任、中國發展研究基金會副理事長、央行貨幣政策委員會委員,也是國務院發展研究中心原副主任、研究員、博士生導師,長期以來致力于經濟理論和政策問題研究,主要涉及宏觀經濟、產業發展、經濟體制改革等領域。因此,他的觀點十分有分量,你不得不重視。

在劉世錦的觀點中,有一句話特別重要,就是:“歷史需求峰值在若干年以前已經出現”,這句話也間接的解開了一個謎題——中國的房子到底是供不應求還是供過于求。為什么房子夠住房價仍居高不下呢?一定是有些人走向了炒房致富之路。

12月21日,中國家庭金融調查與研究中心公布了一、二、三線城市的房屋空置率,受到網友廣泛關注:

報告稱:2017年中國二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%,遠高于一線城市的16.8%。

數據同時顯示,商品房的空置率在所有住房類型中位居第一,且呈持續上升趨勢,達26.6%。

而按照國際通行慣例,商品房空置率在5%---10%之間為合理區,商品房供求平衡,有利于國民經濟的健康發展;空置率在10%---20%之間為空置危險區;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

講完房屋供給(空置率),我們再來看看需求,房地產有個金句:“短期看政策,中期看土地,長期看人口”。人口才是房地產最賴以生存的資源,然而在二胎全面放開的背景下,2018年新生兒數量不增反間。

從上圖數據中可以發現,2016-2017年新生兒有了顯著的增長,這是因為二胎政策的放開所導致的,這些有意愿生二胎的家庭大多數是有房的,并且隨著家庭人口數量的增加,對換購改善住宅有著強烈的需求,對樓市也是利好。然而始料未及的是,2018年新生兒跌破1400萬,相比于2017年足足減少了300多萬。

上面的數據是2018年部分省市出生人口增長情況,山東這樣的人口大省,新生兒數量下降約20%,還有更多的省市比不上山東,按此推測,2018年我國新生兒人口或不到1400萬。若成真,則意味總和生育率(TFR)將下降至1.37,而17年的TFR為1.62。

02、預測未來樓市的走向,除了供需關系外,更要基于整個宏觀經濟進行判斷。

在專訪中,劉世錦講到:

對整個宏觀經濟的研判,我一直強調需要有一個分析框架,過去七八年時間,中國經濟總體上由10%左右的高速增長轉向未來的中速增長,在轉換過程中,可以說是中高速增長,但將來轉到位了,它就是中速增長。

這些轉換到位了以后,中國經濟增長速度也在變化。其實我們在今年年初的時候有一個宏觀經濟模型,預測今年上半年經濟還算穩定,下半年一定會有一個回落,為什么?因為主要是基建要減速,背后是地方債的風險控制。另外,房地產現在也逐步在調整,基建和房地產要找到新的長期均衡點,整個經濟增長速度還會有一定幅度的回落。今后兩年,考慮到還有兩個翻番的目標要求,GDP增長速度有6.2%以上就可以了。2020年以后,中速增長平臺的速度將會處在5%~6%之間,也可能上5%左右,這是一個大的態勢。

從上面的觀點中不難發現,中國經濟將慢慢的由高速增長轉化為中速增長,在經濟增速放緩的大環境下,各行各業都面臨著分化加劇,優勝劣汰的競爭,而房地產,作為國家重點調控的行業,日子肯定不會好過。

這時再回想萬科的那句“活下去“,真的不是會哭的孩子有奶吃,在經濟放緩和去杠桿、穩杠桿的政策調控下,所有的房地產商都將面臨著”如何活下去“的難題。

03、下一步,房地產投資基本上是低速增長,如果出現零增長甚至負增長,也是正常的。

房地產行業存在泡沫,在穩住泡沫的同時,要做到讓資金流向實體,讓房價的泡沫平穩的降下來,這是一件極具挑戰的事情。

房屋空置率高,人口出生率下降,經濟增長放緩加上政策的嚴厲調控,對于房企來說,后面的房地產市場將會是大雨吃小魚的生死游戲,市場份額和利潤會向頭部房企集中,中小房企則是賣地或賣身,最后逐步消亡。

讀完這篇文章后,您心情如何?



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